Estos locos pagos domiciliados: el Arrendamiento. El pago de la cuota
Hay que aclarar que hablamos de arrendamiento de local comercial, encuadrándose en la ley, dentro de los arrendamientos para uso distinto a la vivienda:
Artículo 2. Arrendamiento de vivienda.
- Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
- Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.
Artículo 3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
- Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.
- En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que los celebren.
Lo primero es definir el pago de una cantidad a modo de cuota como contraprestación al arrendamiento y cómo se va a actualizar esa cuota en el tiempo.
Según la ley:
- La renta será la que libremente estipulen las partes.
- Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.
Existen 2 fórmulas habituales a la hora de negociar la cuota:
- Cuota fija: se establece un importe fijo mensual.
- Cuota variable: la cuota se establece como un porcentaje en función de las ventas
En el caso de las cuotas variables se suele establecer a su vez un importe mensual que se considera como mínimo.
El importe mínimo se trata como una cuota fija y se irá actualizando en el tiempo.
En estos contratos hay que especificar una periodicidad para regularizar la renta. Por ejemplo, anualmente, habrá que calcular las ventas realizadas, multiplicarlas por el % acordado y compararlo contra el importe mínimo anticipado.
Si el resultado es superior, se tendrá que abonar la diferencia.
El inicio de vigencia del contrato marca la obligación de pago de la renta.
Por defecto, según ley, la fecha de inicio de vigencia corresponde a:
“El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior.»
En este sentido es habitual que exista un periodo de carencia al principio que deja en suspensión el contrato y, por lo tanto, retrasa su inicio de vigencia.
Esta carencia se suele conceder para que el arrendatario pueda realizar las obras de adecuación del local.
Al estar en suspensión el contrato, no inicia su vigencia, y por lo tanto no existe la obligación de pago ni comienzan a aplicarse ninguna de las cláusulas del mismo.
Es diferente si esta carencia se realiza con el contrato ya en vigor, con lo que existe un periodo de condonación de renta, que implica que, aunque exista la obligación de realizar el pago, el arrendador “perdona” las cuotas para poder realizar la obras.
En este último caso, con el contrato ya vigente, el resto del clausulado debe respetarse.
Volviendo a la ley:
«En los contratos de arrendamiento podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble.»
Aunque el pago sea 0€, existe renta y el importe de la misma se entiende como una ayuda financiera del arrendador para la realización de las obras.
La fecha de inicio de vigencia es importante ya que marca la evolución de la renta en el tiempo.
- Marca el periodo de tiempo sobre el que se liquida la primera cuota, ya que, de no corresponder con el primer día del mes, el primer pago debe ser un prorrateo de la cuota por los días reales de vigencia.
- Marca la fecha en la que se empiezan a computar las ventas de cara a la renta variable.
- Marca la fecha de finalización del arrendamiento.
- Marca la fecha de actualización de la renta.
Para no alargarnos más, dejamos por el momento aquí esta explicación y veremos más adelante la duración de los contratos de renta, y las actualizaciones de cuota a lo largo de la vigencia de los mismos.
David Hernández
Socio ACFYD Análisis
